Итернет-интервью с генеральным директором некоммерческой организации «Фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Кировской области» П.В. Сысоевым.

ТЕМА: "Капитальный ремонт: первые итоги и оставшиеся вопросы".

Интервью состоялось 03 августа 2016 года                                     

1. У нас в доме создано ТСЖ, обслуживание дома осуществляет управляющая компания. Общее собрание решило, что взносы на капремонт мы будем платить не в "общий котел", а на отдельный счет в банке. В связи с этим вопросы:

- Могут ли члены ТСЖ решать, на что и когда тратить взносы на капремонт, и каким образом принимается такое решение? Например, этим летом нам необходимо отремонтировать крышу: как и кому сообщить, чтобы работы по ремонту были начаты?

- Есть ли список работ по капитальному ремонту, которые уже запланированы по нашему дому? Где его можно посмотреть и как изменить, если собственники жилья не согласны с этим перечнем?

- Что необходимо учесть членам нашего ТСЖ, если мы захотим поменять управляющую компанию? Это как-то изменит существующий механизм уплаты и расходования взносов на капремонт?

- Если общим собранием собственников будет принято решение о присоединении к другому ТСЖ, то что в этом случае произойдет с нашим отдельным счетом, где собираются взносы на капремонт по нашему дому, сможем ли мы его сохранить?

Собственники помещений многоквартирного дома, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, осуществляют проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с областной программой "Капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов в Кировской области", утвержденной постановлением Правительства Кировской области от 21.03.2014 N 254/210 (далее - региональная программа капитального ремонта). Адресный перечень многоквартирных домов, являющийся приложением к региональной программе капитального ремонта и предусматривающий конкретные виды, сроки и предельную стоимость капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов, размещен на официальных информационных сайтах Правительства Кировской области (http://www.kirovreg.ru/), министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Кировской области (http://www.build.kirovreg.ru/) и Фонда (http://fkr43.ru/) в разделе "Информация для собственников (нормативно-правовая база)".

Средства фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, могут быть потрачены собственниками помещений в многоквартирном доме только на цели капитального ремонта общего имущества в данном многоквартирном доме в соответствии с региональной программой капитального ремонта.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут изменить сроки проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и провести его в более ранние сроки, чем это установлено региональной программой капитального ремонта, при условии, что на дату принятия данного решения средств на специальном счете достаточно для финансирования капитального ремонта или выбраны иные способы его финансирования. В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме определен размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт в размере большем, чем установленный минимальный размер, перечень услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, утверждаемый решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, может быть дополнен услугами и (или) работами, не предусмотренными региональной программой.

Решение о проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе и о проведении его в более ранний срок, принимается общим собранием собственников помещений и оформляется протоколом в соответствии с требованиями к оформлению протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах, утвержденными приказом Минстроя России от 25.12.2015 N 937/пр.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете предполагает самостоятельность собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам организации и проведения капитального ремонта. Т.е. для того, чтобы работы по капитальному ремонту общего имущества были начаты, собственники помещений в многоквартирном доме должны самостоятельно определить подрядную организацию, которая будет выполнять эти работы, и заключить с ней договор, которым должны быть определены вид, сроки, стоимость и порядок оплаты работ по капитальному ремонту, иные существенные условия, а также порядок взаимодействия сторон.

Смена управляющей организации не влияет на порядок формирования собственниками помещений в многоквартирном доме фонда капитального ремонта на специальном счете. Однако в случае если собственниками помещений в многоквартирном доме заключен с управляющей организацией договор на оказание услуг по формированию и направлению в адрес собственников помещений в многоквартирном доме платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт, они должны определить судьбу данного договора: продлить его действие либо расторгнуть и заключить договор с новой управляющей организацией.

В случае если владельцем специального счета является ТСЖ и собственники помещений приняли решение о смене ТСЖ, на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме также должно быть принято решение о замене владельца специального счета. Договор специального счета сохраняется в силе, при этом права и обязанности по указанному договору переходят к новому владельцу специального счета (новому ТСЖ) со всеми правами и обязанностями, существующими на момент такого перехода.

2. Наш дом по Программе капремонта запланировано отремонтировать лишь в 2028 году, но он уже сейчас требует капитального ремонта. Что нужно сделать, чтобы нам провели ремонт раньше?

В соответствии с действующим законодательством имеются следующие способы проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в более ранний период, чем предусмотрено региональной программой капитального ремонта. Во-первых, собственники помещений многоквартирного дома вправе в любое время принять решение и провести капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме без использования бюджетных средств и средств Фонда и обратиться в Фонд за зачетом стоимости ранее проведенных отдельных работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии со статьей 12 Закона Кировской области от 02.07.2013 N 299-ЗО "О Фонде капитального ремонта общего имущества многоквартирных дом в Кировской области". Во-вторых, установить более ранние сроки проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме возможно путем принятия такого решения собственниками помещений в многоквартирном доме в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта, а именно при прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете Фонда и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (Жилищный кодекс). Также при возникновении спорных ситуаций в ходе актуализации региональной программы капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме вправе обратиться в орган местного самоуправления в соответствии с Порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства Кировской области от 09.07.2015 N 48/380.

3. Скажите, если я являюсь собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, должна ли я производить оплату капитального ремонта?

В соответствии с требованиями жилищного законодательства все собственники помещений в многоквартирных домах, включенных в региональную программу, независимо от того, жилое это помещение или нежилое, несут обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

4. Как получить справку об отсутствии задолженности, необходимую при продаже квартиры или для предоставления в органы социальной защиты?

Справку о начислениях и оплатах взносов на капитальный ремонт по лицевому счету можно получить в АО "Региональный информационный центр Кировской области" по адресу: г. Киров, ул. Московская, д. 32, а также через интернет-сервис "Личный кабинет по взносам на капитальный ремонт" (https://kp.ricko43.ru).

5. За что начисляют пени, если я не совершал платеж, соответственно, не заключал и договор. Законно ли это? В законе написано, что взносы на капремонт - это не налог, а добровольный взнос, т.е. я могу платить, а могу не платить, на свое усмотрение. Я правильно понимаю или нет?

Исходя из положений статей 210 и 249 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 39 и части 1 статьи 158 Жилищного кодекса собственник помещения в многоквартирном доме обязан участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в том числе путем уплаты взносов на капитальный ремонт. В соответствии с частью 1 статьи 169 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны уплачивать ежемесячные взносы на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Действующим жилищным законодательством заключение договора о формировании фонда капитального ремонта не предусмотрено. При формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора собственники помещений в многоквартирном доме уплачивают взносы на капитальный ремонт на основании платежных документов, представленных региональным оператором, в силу требований части 1 статьи 171 Жилищного кодекса. Обязанность уплатить в фонд капитального ремонта пени при несвоевременной и (или) неполной уплате взносов на капитальный ремонт возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме частью 14.1 статьи 155 Жилищного кодекса.

6. Наш дом по адресу: г. Киров, ул. Заводская, д. 6, корпус 2, был сдан в эксплуатацию в III квартале 2014 года. Региональная программа капитального ремонта в Кировской области утверждена 21.03.2014. Соответственно, наш дом не был изначально включен в данную программу, а был внесен в нее уже в 2015 году при ее актуализации. Согласно поправкам в Жилищный кодекс, в Закон Кировской области "О реализации отдельных положений Жилищного кодекса РФ в сфере организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Кировской области" обязанность собственников помещений нашего дома по уплате взносов на капитальный ремонт должна возникнуть по истечении пяти лет с даты включения нашего дома в региональную программу при ее актуализации. Однако квитанции о начислении взносов на капитальный ремонт регулярно поступают собственникам нашего дома и оплачиваются ими. Просим разобраться в данном вопросе и принять меры по устранению допущенных нарушений.

В соответствии с абзацем вторым части 3 статьи 4 Закона Кировской области от 02.07.2013 N 298-ЗО "О реализации отдельных положений Жилищного кодекса Российской Федерации в сфере организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Кировской области" (далее - Закон области) обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта и включенном в региональную программу при ее актуализации, возникает по истечении пяти лет с даты включения данного многоквартирного дома в региональную программу капитального ремонта. Указанное положение введено Законом Кировской области от 10.11.2015 N 590-ЗО и вступило в законную силу 21.11.2015.

Исходя из положений статей 5 и 6 Жилищного кодекса акты жилищного законодательства, в том числе законы субъектов Российской Федерации, изданные в соответствии с Жилищным кодексом, не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

На основании изложенного указанная выше норма Закона области распространяет свое действие на многоквартирные дома, введенные в эксплуатацию после утверждения региональной программы капитального ремонта (т.е. после 21.03.2014) и включенные в региональную программу капитального ремонта после 21.11.2015 (т.е. после вступления в законную силу акта жилищного законодательства).

Многоквартирный дом, расположенный по адресу: г. Киров, ул. Заводская, д. 6, корп. 2, включен в региональную программу капитального ремонта при ее актуализации постановлением Правительства Кировской области от 23.12.2014 N 17/232, которое опубликовано на официальном сайте Правительства Кировской области в сети Интернет http://www.kirovreg.ru 23.12.2014.

На основании абзаца первого ч. 3 ст. 4 Закона области обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт у собственников помещений в указанном многоквартирном доме возникла по истечении четырех календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором официально опубликована актуализированная региональная программа, в которую включен этот дом, то есть с мая 2015 года, действие норм абзаца второго ч. 3 ст. 4 Закона области на него не распространяется.

7. Если дом будет признан аварийным, что будет с денежными средствами, накопленными на капитальный ремонт?

В соответствии со ст. 184 Жилищного кодекса в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции региональный оператор обязан направить средства фонда капитального ремонта на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома на основании решения собственников помещений в этом многоквартирном доме о его сносе или реконструкции в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации. Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. В случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и соответственно изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, региональный оператор в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, обязан выплатить собственникам помещений в этом многоквартирном доме средства фонда капитального ремонта пропорционально размерам уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и размерам указанных взносов, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений в этом многоквартирном доме.

8. В течение срока реализации региональной программы часть многоквартирных домов или их конструктивные элементы, капитальный ремонт которых будет проведен в первые годы, в очередной раз по своему техническому состоянию и в соответствии с нормативно-техническими требованиями будут требовать проведения капитального ремонта. Должны ли указанные многоквартирные дома повторно включаться в региональную программу?

Выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме не является основанием для исключения такого многоквартирного дома из региональной программы капитального ремонта. Сроки повторного проведения капитального ремонта в многоквартирных домах будут устанавливаться исходя из нормативных межремонтных сроков.

9. Есть дома с лифтом и мусоропроводом, есть дома без них. Почему оплата капремонта за квадратный метр площади одинаковая?

Частью 8.1 статьи 158 Жилищного кодекса предусмотрено, что каждый субъект Российской Федерации самостоятельно устанавливает минимальный размер взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных на его территории, в соответствии с Методическими рекомендациями по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, утвержденными приказом Минстроя России от 07.02.2014 N 41/пр, предусматривающими возможность дифференциации минимального размера взноса на капитальный ремонт по муниципальным образованиям и (или) типам многоквартирных домов в случае, если необходимый размер взноса в многоквартирных домах, расположенных на территории разных муниципальных образований и (или) относящихся к разным типам многоквартирных домов, отличается более чем на 10 процентов. В Кировской области постановлением Правительства Кировской области от 15.09.2015 N 60/590 установлен следующий недифференцированный минимальный размер взноса на капитальный ремонт: 7 руб. 10 коп. в 2016 г., 7 руб. 50 коп. в 2017 году, 7 руб. 90 коп. в 2018 году.

10. Часть собственников многоквартирного жилого дома получают квитанции по начислению взносов за капитальный ремонт, а часть собственников - нет. С чем это связано и не придется ли собственникам, которые не получали квитанции, оплачивать взнос за весь период действия закона о капитальном ремонте?

Для подготовки подробного ответа отсутствует информация об адресе заявителя. Причин для сложившейся ситуации может быть несколько: в Фонде отсутствует информация о том, что жилое помещение находится в собственности (квартира числится муниципальной), в одной части дома создано ТСЖ или ЖСК или части дома управляются разными управляющими компаниями и т.д. Для решения вопроса по существу рекомендуем обратиться в Фонд.

11. Какие меры применяют к собственникам жилых помещений, которые не платят взносы?

Фондом осуществляется судебное взыскание задолженности в предусмотренном законом порядке.

Кроме того, в соответствии с частью 14.1 статьи 155 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме, несвоевременно и (или) не полностью уплатившие взносы на капитальный ремонт, обязаны уплатить в фонд капитального ремонта пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день фактической оплаты, от не выплаченной в срок суммы за каждый день просрочки начиная с тридцать первого дня, следующего за днем наступления установленного срока оплаты, по день фактической оплаты.

Федеральная служба судебных приставов в соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" при осуществлении принудительного взыскания применяет меры принудительного взыскания вплоть до обращения взыскания на доходы должника, ареста имущества, наложения запрета на выезд должника за пределы Российской Федерации.

12. Я - председатель правления ТСЖ. Формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора. Согласно региональному плану капитального ремонта многоквартирных домов ремонт крыши запланирован на 2025 год, но крыша течет уже сейчас. Возможен ли ремонт в 2016 - 2017 годах?

В соответствии с частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса и статьей 12 Закона Кировской области от 02.07.2013 N 299-ЗО "О Фонде капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в Кировской области" в случае, если до наступления установленного региональной программой срока проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме были выполнены отдельные работы по капитальному ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, предусмотренные региональной программой, оплата этих работ была осуществлена без использования бюджетных средств и средств Фонда и при этом в порядке установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме повторное выполнение этих работ в срок, установленный региональной программой, не требуется, средства в размере, равном стоимости этих работ, но не свыше чем размер предельной стоимости этих работ, определенной нормативно-правовым актом субъекта Российской Федерации, засчитываются в счет исполнения на будущий период обязательств по уплате взносов на капитальный ремонт собственниками помещений в многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах Фонда.

Кроме того, собственники, формирующие фонд капитального ремонта на специальном счете, самостоятельно принимают решение о сроках проведения капитального ремонта при достаточности средств на специальном счете.

Также в соответствии с Порядком установления необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (утвержден постановлением Правительства Кировской области от 09.07.2015 N 48/380) комиссия по установлению необходимости проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме (создается в каждом муниципальном образовании) на основании обращения собственников может принять решение о проведении капитального ремонта в более ранние сроки, чем это предусмотрено региональной программой капитального ремонта.

13. В свете подготовки к общему собранию собственников помещений МКД прошу дать разъяснение по следующему вопросу: могут ли собственники решением общего собрания определить минимальный размер фонда капитального ремонта?

Исходя из положений статей 44, 46 и части 8 статьи 170 Жилищного кодекса для определения правомочности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об установлении размера фонда капитального ремонта этого дома необходимо установить способ формирования фонда капитального ремонта данного многоквартирного дома (рассматриваемые решения могут приниматься только при формировании фонда капитального ремонта на специальном счете), обеспечить наличие необходимого кворума (за принятие такого решения должно проголосовать не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме), а также утверждение размера фонда капитального ремонта данного дома в размере не менее чем минимальный размер, установленный для соответствующей категории многоквартирных домов статьей 6 Закона области.

14. Если собственники формируют фонд на спецсчете для своего дома, то после проведения капремонта собственники освобождаются от уплаты взносов на капремонт?

Частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса Российской Федерации возможность приостановления обязанности внесения взносов на капитальный ремонт при его проведении предусмотрена только для многоквартирных домов, формирующих фонд капитального ремонта на счете регионального оператора и только при соблюдении законодательно установленных условий (проведение капитального ремонта ранее сроков, установленных региональной программой капитального ремонта, их оплата осуществлена без использования средств регионального оператора, бюджетных средств, и повторное их выполнение в сроки, установленные региональной программой капитального ремонта, не требуется). Обязанность по внесению взносов на капитальный ремонт в многоквартирных домах, формирующих фонд их капитального ремонта на специальном счете, может быть приостановлена исключительно при достижении минимального размера фонда капитального ремонта, установленного Законом Кировской области от 02.07.2013 N 298-ЗО.

15. Если собственник провел часть работ по капитальному ремонту самостоятельно, может ли он претендовать на зачет этих средств?

Зачет средств в счет исполнения на будущий период обязанности собственников помещений в многоквартирном доме по внесению взносов на капитальный ремонт в соответствии с частью 5 статьи 181 Жилищного кодекса осуществляется только при выполнении вида работ (услуг) по капитальному ремонту общего имущества, предусмотренного региональной программой капитального ремонта, в полном объеме, а не в отношении отдельного собственника помещений в многоквартирном доме при проведении им ремонтных работ в отношении общего имущества в многоквартирном доме, расположенного только в принадлежащих ему помещениях многоквартирного дома.

16. Если собственники помещений в многоквартирном доме приняли решение об открытии спецсчета и о размере взноса на капремонт большем, чем минимальный, то на какие виды дополнительных работ по капитальному ремонту можно израсходовать средства? Возможно ли выполнить работы по благоустройству дворовой территории (земельный участок является общим имуществом многоквартирного дома)?

В соответствии с частью 3 статьи 166 Жилищного кодекса часть средств фонда капитального ремонта многоквартирного дома, сформированная за счет превышения установленного размера взноса на капитальный ремонт над его минимальным размером, может использоваться на финансирование любых работ (услуг) по капитальному ремонту общего имущества, определенных общим собранием собственников помещений в этом многоквартирном доме, в том числе и на благоустройство придомовой территории.