Что покупатель квартиры теряет, если в договоре указана «серая» стоимость

27.11.2023 Иногда продавцы жилья предлагают покупателю указать в договоре купли-продажи не настоящую стоимость сделки, а сумму поменьше.  Зачем это нужно продавцу понятно: чтобы сэкономить на НДФЛ и скрыть доходы. А выгодно ли покупателю соглашаться на такие условия?

Если коротко: не выгодно и даже потенциально опасно. И причин тому несколько.

Во-первых, если в данном случае продавец в НДФЛ выиграет, то покупатель, наоборот, потеряет. Как известно, при покупке жилья можно оформить НДФЛ-вычет и, таким образом, вернуть себе часть денег, потраченных на эту покупку. Но размер такого вычета ограничен – не более 2 млн рублей. При этом, если жилье приобретается в общую собственность супругами, получить вычет может каждый из них.

Рассмотрим на примере: семья купила квартиру за 5 млн рублей. Если в договоре указана полная стоимость покупки, муж и жена смогут заявить вычет по 2 млн рублей каждый. То есть живыми деньгами в семью вернется 520 тыс. рублей (4 млн рублей х 13%). А вот если они пойдут на поводу у продавца и в договоре укажут сумму, например, 3 млн рублей, вычет супруги получат только в пределах этой суммы. То есть не более 390 тыс. рублей.

Во-вторых, НДФЛ-потери могут возникнуть и при последующей продаже этой квартиры. Напомним, что если жилье продается до истечения минимального предельного срока владения (в общем случае это 5 лет), то с полученных доходов нужно уплатить НДФЛ. При этом, налогооблагаемый доход можно уменьшить на сумму, за которую вы продаваемую квартиру купили. То есть НДФЛ начисляется с разницы между ценой продажи и официальной ценой покупки, указанной в договоре.

Соответственно, если квартиру вы купили за 5 млн рублей, а в договоре указали 3 млн рублей, при продаже этой квартиры, например за 6 млн рублей, НДФЛ вы должны будете заплатить с 3 млн рублей. То есть отдать в бюджет придется 390 тыс. рублей. А если бы в договоре была указана реальная стоимость, то сумма налога была бы значительно меньше - 130 тыс. рублей:

(6 млн рублей – 5 млн рублей) х 13% = 130 тыс. руб.

Также нужно иметь в виду, что, если суд признает сделку недействительной и вам придется вернуть приобретенную квартиру, назад вы получите только ту сумму, которая была указана в договоре купли-продажи.

Источник: Телеграм-канал Госуслуги (информация от 23.11.2023)